段某花了50余万元买下一套法拍房，却发现房子内早已住下了别人，对方称自己早几年就买下了房子。一套房屋竟有两个“主人”，这房子该归谁所有？这到底是怎么一回事呢？一起来看看吧。
邢某、沈某奇、沈某杰曾多次向姚某借款共计80万元，并以名下两套房产作为抵押。2016年，姚某向法院起诉要求邢某、沈某奇、沈某杰偿还借款。法院依法审理后作出判决，被告邢某、沈某奇、沈某杰偿还原告姚某借款 80万元及利息，并对两套房产予以查封。2017年，姚某向法院申请强制执行。
2015年，在房屋抵押期间，案外人顾某和钟某从邢某、沈某奇手中购得其中一套位于十堰市茅箭区五堰的房屋，并在房屋交付后一直居住至今。
2019年，丹江口法院依法委托评估机构对查封的两套房产进行评估拍卖，段某成功竞拍位于十堰市茅箭区五堰的同套房屋，并将房款512832元缴纳至丹江口法院账户用于抵偿本案款项。段某本以为不久之后就能住进自己的新家，但怎么也没有想到，自己依法拍卖获得的房屋会迟迟三年都无法交付到自己的手中。
案外人顾某和钟某认为：“2015年我们就买了这个房子，一直住到现在，我家里还有瘫痪的老人，凭什么让我们搬出去，我们的损失谁来赔偿？”
买受人段某也同样忿忿不平：“这是我经过合法途径竞拍获得的房子，我已经交了购房款，法院应该维护我的权益。”
由于该房屋一直被案外人顾某、钟某占有使用，房屋内还住有瘫痪在床的老人，执行干警虽多次向顾某、钟某做思想工作，但是二人拒不配合，该套房屋迟迟无法腾退。
法官认为，顾某和钟某在购买房屋时，该套房屋因抵押无法办理过户登记，房屋所有权仍归卖方所有，后段某通过合法竞拍取得该套房屋所有权。
为切实保障申请人和买受人的合法权益，同时考虑到顾某和钟某的家庭情况和实际困难，执行干警秉持“善意文明执行”理念，多次到十堰地区调查，对房屋过渡费的标准进行核实，经合议庭评议并报请批准，最终决定从标的款中对二案外人支付10万元过渡费，以减轻案外人的损失。申请人姚某、买受人段某和案外人顾某、钟某均同意该方案。2023年6月，丹江口法院支付案外人顾某10万元过渡费，买受人段某在同日收到位于十堰市茅箭区五堰房屋一套，钥匙一把。买受人段某和案外人顾某、钟某均对丹江口法院执行工作表示满意。次日，段某给执行干警送来了锦旗，对执行干警公正执法、为民解忧的态度和做法表示感谢。
该案中，房屋抵押在前，顾某购买在后，房屋经过法院合法拍卖后由段某竞拍购得。顾某虽以低于市场价的价格全款支付购买到了该套房屋并且实际占有，但房屋因抵押权无法办理过户登记。房屋买受人可以分为商品房消费者和一般不动产买受人，区别在于是从哪里购得房屋。顾某从被执行人邢某、沈某奇两人手中购得房屋，属于一般不动产买受人。因此适用于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，顾某自身负有查询不动产登记情况的义务，但因其未主动查询，对房屋无法办理过户登记具有过错，以及根据第27条之规定，顾某的购买行为无效，顾某无法享有排除强制执行的权益。因此在买受人段某依法依规竞拍成功该房屋并全额缴款后，法院能够对该房屋依法强制腾退。
该案也告诫我们，在进行房屋买卖时，一定要严格审核，主动去相关部门查询该房屋是否“干净”（是否被抵押、查封、预告登记等），否则将会给自己带来很大的麻烦和损失。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
来源：丹江口市人民法院
鄂公网安备42038102000868号
发表于 2023-6-29 17:50:12
